공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매 후 새 건물을 위한 법정지상권은 어떤 경우에 인정되나요?

공동저당권을 설정할 당시 있던 건물이 나중에 철거되고 새 건물이 지어졌다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.

예외가 문제 되려면 신축 건물과 토지의 소유자가 동일해야 해요. 여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 요구돼요.

판단의 초점은 경매 결과만이 아니에요

안내된 사례는 토지와 그 위의 기존 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 상황이에요.

이때 경매로 두 부동산의 주인이 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수는 없어요.

저당권 설정 당시의 건물과 이후 지어진 건물을 구별해 살펴야 해요.

원문은 예외로 볼 수 있는 특별한 사정의 예로 두 조건을 함께 제시해요. 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같아야 하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 관해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 있어야 해요.

이 내용을 기준으로 보면, 경매로 소유자가 달라졌는지만 확인해서는 충분하지 않아요.

해당 사정이 있었는지가 판단의 초점이에요.

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자주 묻는 질문

기존 건물이 철거된 뒤 새로 지은 건물도 기존 건물과 같은 기준으로 보나요?

원문은 공동저당권 설정 후 철거·신축된 경우를 따로 설명해요. 특별한 사정이 없다면 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해요.

어떤 사정이 예외로 제시되어 있나요?

신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이에요. 개별 사건에서 해당 조건이 갖춰졌는지는 구체적인 사실관계에 따라 확인해야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1