등기 없는 주택 임대차, 제삼자에게 효력을 주장하려면

주거용 건물의 임대차라면 임대차등기가 없어도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 뒤 제삼자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있어요.

다만 효력이 생기는 때는 두 요건을 모두 갖춘 바로 그날이 아니라 다음 날이에요.

전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봐요.

적용 대상을 먼저 살펴봐요

주택임대차보호법은 주거용 건물 전체나 일부를 빌린 경우에 적용돼요.

임차한 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이더라도 법의 적용 범위에 포함된다고 규정해요.

따라서 아래 요건은 주거용 건물의 임대차라는 적용 조건을 전제로 이해해야 해요.

두 요건과 효력 시점은 각각 확인해요

대항력을 갖추려면 주택을 인도받는 것과 주민등록을 마치는 것이 모두 필요해요.

전입신고는 주민등록을 마친 것으로 인정되는 기준이에요. 전입신고만으로 주택 인도 요건까지 대신할 수 있다는 뜻은 아니므로, 두 요건을 따로 살펴야 해요.

예를 들어 주택을 인도받은 날 전입신고도 마쳤다면, 법이 정한 제삼자에 대한 효력은 그 다음 날부터 생겨요. 두 요건 중 하나만 갖춘 상태라면 제삼자에 대한 효력 발생 시점을 두 요건을 모두 마친 다음 날로 잡을 수 없어요.

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자주 묻는 질문

임대차를 등기하지 않으면 제삼자에게 효력을 주장할 수 없나요?

등기가 없더라도 주거용 건물 임대차에서 주택 인도와 주민등록을 마치면 제삼자에게 효력이 생겨요. 다만 두 요건을 갖춘 다음 날부터예요.

전입신고를 하면 그날부터 효력이 생기나요?

전입신고는 주민등록을 마친 것으로 보지만, 제삼자에 대한 효력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날 발생해요. 따라서 전입신고를 한 날짜와 두 요건을 갖춘 날짜, 효력 발생일을 구분해서 확인해야 해요.